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从46450元㎡地价出发 浅谈南通新城区未来房价走势

2018-07-26 19:18

  7月9日,南通新城区R18017地块,以28660元/㎡于上午11时起拍,历时6个半小时,1031轮竞拍,最终以总价11.89亿元被宁波宁兴房地产开发集团有限公司(金茂)竞得,成交价46450元/㎡,楼面价19435元/㎡,溢价率62.07%。

  作为新城区久违的宅地出让,各房企对R18017地块早已“虎视眈眈”,挂牌期间已有13轮报价;竞拍开始仅24分钟,报价达31100元/㎡,刷新中创区R18010地块所保持的记录(地价31040元/㎡);12时05分,楼面价达14812元/㎡,刷新市公安局北R18007地块所保持的记录(楼面价14805元/㎡);14时20分,报价达40000元/㎡,南通地价进入一个新阶段。

  究竟是什么原因,让这宗土地面积仅25595.53㎡的“弹丸之地”引发1031轮竞拍?而46450元/㎡的地价,又会给周边二手房及整个新城版块带来怎样的影响?本篇,编者就来聊一聊R18017地块的价值和新城区未来房价走势。

  稀缺,造就价值基础。当城市可挖掘土地锐减,便引发抢地热,土地价值随之攀升。南通新城区,已然进入土地稀缺时代。

  新城区近几年出让的重要住宅地块,屈指可数。上一场土拍大戏还要数2016年R16012地块(碧桂园翡翠华府)的出让。经过198轮角逐,碧桂园4.68亿拿地,成交价6560元/㎡,楼面价3882元/㎡,溢价率52%,刷新当时的土拍记录。

  其实,不仅是新城区土地资源稀缺,整个崇川区可出让的住宅用地也愈发稀少。据不完全统计,2016年崇川区共计出让6宗重要宅地,2017年仅2宗,2018年(1-7月)已出让4宗。这之中,新城版块仅占2席。

  一方面,土地越来越金贵,另一方面,新房库存量也严重不足。据了解,区域内在售新房目前仅苏建学府雅居一家,板块急需补仓。购房者期待新城区再出高品质产品,大牌房企也都想在这个“精品”聚集的板块一展身手。

  土地的稀缺性,是地块高价成交的一大因素,另一重要原因,是其配套资源的优越性。R18017地块位于曹公河南、城山路西,占据新城区核心地段,位置极佳。

  地块东侧的城山路,是一条连接老城区与新城区的主要道路,沿线有万濠世家、天安花园、城山隐、苏建名都城等优质住宅项目;周边更有苏建学府雅居、绿城玉兰公寓、新城小区等高端住宅环绕,居住氛围浓厚;紧邻知名双学区——通师一附&市一中,周边还有南通大学、机关幼儿园等,人文资源丰富;中南城、星光耀广场、印象城、圆融广场等商业资源转瞬即达;体育会展中心、政务中心、市政府、图书馆、医院、银行环绕周边;狼山、军山风景区、滨江公园、啬园、南通民俗文化博览园等近在咫尺……

  作为南通土拍史上“初始身价最高”的楼盘,高端住宅林立,双学区环伺,处处彰显这宗地块的稀缺与难得,能打破多项记录也是意料之中。那么问题来了,高价出让,未来房价会多高?

  从下图数据来看,南通市2013-2018年商品住宅成交均价呈明显增长,截至2018年6月,已达12953元/㎡。

  从三大区域成交均价来看,崇川区的成交均价已高达18512元/㎡,而崇川区几大板块中,涨幅最大者,非新城区莫属。

  从早年房价3字头的偏隅之地,到后来中南的造城,中南商圈的崛起,再到绿城、苏建、中海、碧桂园等大牌房企的入驻,新城区的房价已连番数倍。就苏建学府雅居项目而言,从最初的15000元/㎡到2016年初的18000元/㎡再到如今的37000元/㎡,涨幅令人咂舌。而与R18017地块一路之隔的绿城玉兰公寓,目前高层二手房均价约32000元/㎡。

  从上文《2016-2018年崇川区已出让重要住宅地块》表格数据中也可以发现,两年时间,新城区地价从6560元/㎡涨至46450元/㎡,楼面价从3882元/㎡涨至19435元/㎡,未来房价走势,从中也能看出一二。

  金茂进入一个城市,本质上代表着什么?作为第一梯队里成交单价最贵的开发商,金茂能够进入的城市本质上也就代表着城市的购买力足够,能够支撑的起这样的改善型产品。

  7月9日,南通新城区R18017地块,以28660元/㎡于上午11时起拍,历时6个半小时,1031轮竞拍,最终以总价11.89亿元被宁波宁兴房地产开发集团有限公司(金茂)竞得,成交价46450元/㎡,楼面价19435元/㎡,溢价率62.07%。

  作为新城区久违的宅地出让,各房企对R18017地块早已“虎视眈眈”,挂牌期间已有13轮报价;竞拍开始仅24分钟,报价达31100元/㎡,刷新中创区R18010地块所保持的记录(地价31040元/㎡);12时05分,楼面价达14812元/㎡,刷新市公安局北R18007地块所保持的记录(楼面价14805元/㎡);14时20分,报价达40000元/㎡,南通地价进入一个新阶段。

  究竟是什么原因,让这宗土地面积仅25595.53㎡的“弹丸之地”引发1031轮竞拍?而46450元/㎡的地价,又会给周边二手房及整个新城版块带来怎样的影响?本篇,编者就来聊一聊R18017地块的价值和新城区未来房价走势。

  稀缺,造就价值基础。当城市可挖掘土地锐减,便引发抢地热,土地价值随之攀升。南通新城区,已然进入土地稀缺时代。

  新城区近几年出让的重要住宅地块,屈指可数。上一场土拍大戏还要数2016年R16012地块(碧桂园翡翠华府)的出让。经过198轮角逐,碧桂园4.68亿拿地,成交价6560元/㎡,楼面价3882元/㎡,溢价率52%,刷新当时的土拍记录。

  其实,不仅是新城区土地资源稀缺,整个崇川区可出让的住宅用地也愈发稀少。据不完全统计,2016年崇川区共计出让6宗重要宅地,2017年仅2宗,2018年(1-7月)已出让4宗。这之中,新城版块仅占2席。

  一方面,土地越来越金贵,另一方面,新房库存量也严重不足。据了解,区域内在售新房目前仅苏建学府雅居一家,板块急需补仓。购房者期待新城区再出高品质产品,大牌房企也都想在这个“精品”聚集的板块一展身手。

  土地的稀缺性,是地块高价成交的一大因素,另一重要原因,是其配套资源的优越性。R18017地块位于曹公河南、城山路西,占据新城区核心地段,位置极佳。

  地块东侧的城山路,是一条连接老城区与新城区的主要道路,沿线有万濠世家、天安花园、城山隐、苏建名都城等优质住宅项目;周边更有苏建学府雅居、绿城玉兰公寓、新城小区等高端住宅环绕,居住氛围浓厚;紧邻知名双学区——通师一附&市一中,周边还有南通大学、机关幼儿园等,人文资源丰富;中南城、星光耀广场、印象城、圆融广场等商业资源转瞬即达;体育会展中心、政务中心、市政府、图书馆、医院、银行环绕周边;狼山、军山风景区、滨江公园、啬园、南通民俗文化博览园等近在咫尺……

  作为南通土拍史上“初始身价最高”的楼盘,高端住宅林立,双学区环伺,处处彰显这宗地块的稀缺与难得,能打破多项记录也是意料之中。那么问题来了,高价出让,未来房价会多高?

  从下图数据来看,南通市2013-2018年商品住宅成交均价呈明显增长,截至2018年6月,已达12953元/㎡。

  从三大区域成交均价来看,崇川区的成交均价已高达18512元/㎡,而崇川区几大板块中,涨幅最大者,非新城区莫属。

  从早年房价3字头的偏隅之地,到后来中南的造城,中南商圈的崛起,再到绿城、苏建、中海、碧桂园等大牌房企的入驻,新城区的房价已连番数倍。就苏建学府雅居项目而言,从最初的15000元/㎡到2016年初的18000元/㎡再到如今的37000元/㎡,涨幅令人咂舌。而与R18017地块一路之隔的绿城玉兰公寓,目前高层二手房均价约32000元/㎡。

  从上文《2016-2018年崇川区已出让重要住宅地块》表格数据中也可以发现,两年时间,新城区地价从6560元/㎡涨至46450元/㎡,楼面价从3882元/㎡涨至19435元/㎡,未来房价走势,从中也能看出一二。

  金茂进入一个城市,本质上代表着什么?作为第一梯队里成交单价最贵的开发商,金茂能够进入的城市本质上也就代表着城市的购买力足够,能够支撑的起这样的改善型产品。