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重庆出台房地产市场调控新政 有利于促进全市房地产市场健康发展

2018-07-05 23:19

  市财政局、国家税务总局重庆市税务局、市国土房管局日前印发《关于调整房地产开发经营业务计税毛利率等政策的通知》(以下简称《通知》)。为什么要出台这项政策?新政出台将给我市房地产市场、企业、个人带来怎样的影响?7月4日,重庆日报记者就各方关注的热点话题采访了相关部门。

  重庆日报:市政府不久前出台《加强房地产市场调控工作的通知》,这次专门调整财税政策的背景和意义是什么?

  答:6月22日,重庆市人民政府办公厅印发《关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》(渝府办发〔2018〕88号,简称88号文件),《通知》是落实88号文件的具体举措。

  《通知》的出台,首先是根据党中央“房子是用来住的,不是用来炒的”定位,对标对表贯彻落实党的十九大精神和国务院关于房地产市场调控工作部署,坚持调控目标不动摇、力度不放松。

  其次,是为了贯彻落实市委、市政府“着力稳定房地产市场,综合精准施策,促进平稳健康发展”“实施房地产市场系统调控和超前调控”要求,针对投机炒作之风有所抬头等实际情况,实施的系统调控和超前调控。

  再次,是为了进一步发挥财税调控职能,通过优化政策安排、规范税收征管,推动建立更加公平、更有效率的收入分配秩序。上述房地产调控系列“组合拳”政策共同发力、相得益彰,既着眼于当前、又兼顾长远,有利于促进重庆房地产市场健康发展。

  重庆日报:《通知》从五个方面对政策进行了明确,具体作了怎样的调整?从什么时候开始执行?

  答:在调整路径上,分别采取了恢复、规范、停止三种方式。一是恢复三项。2016年为配合房地产去库存,我市出台了三项临时性税收优惠政策,现针对我市房地产市场出现的新情况,经研究决定,不再执行三项税收优惠政策,包括——

  对在主城区(含主城开发区)从事房地产开发经营业务的企业,其销售未完工开发产品的企业所得税计税毛利率由15%恢复为20%,对非普通住宅、商业、车库的土地增值税预征率由2%恢复为3.5%,停止执行对投资性房地产房产税按就低原则选择从价计征或从租计征政策。

  二是规范一项。对个人购买家庭唯一或第二套住房的契税、个人转让家庭唯一生活用房(住房)的个人所得税等税收优惠,涉及的家庭持有住房套数情况以全市为范围进行认定。

  从执行对象看,恢复的三项政策主要涉及企业,买卖住房税收优惠、个人首套房按揭财政补助两项政策主要涉及到个人。个人首次购房按揭财政补助政策自今年8月1日起不再执行,其余四项政策的执行时间为今年7月1日起。

  答:三项政策中,企业所得税毛利率和土地增值税预征率调高,虽然从数字表面上看是调高了,但关键词是“毛利率”和“预征率”。税法规定,房地产开发企业实际应缴纳的企业所得税、土地增值税需要在年度企业所得税汇算、项目土地增值税清算环节确定。前端的预缴环节企业“多缴”企业所得税、土地增值税,尾端的汇算、清算环节企业就“少补”或“多退”,总体拉通,并不增加企业的实际税负。投资性房地产房产税回归以租金收入为计税依据后,则在一定程度上将增加企业持有投资性房地产的税收成本。

  重庆日报:《通知》明确个人住房买卖的税收优惠、在全市范围内认定家庭持有住房套数,具体怎么认定?

  答:对个人购买家庭唯一或第二套住房的契税、个人转让家庭唯一生活用房(住房)的个人所得税等税收优惠,涉及的家庭持有住房套数情况以全市为范围进行认定。

  也就是说,对个人享受上述税收优惠政策,需要在全市范围内认定是否属于家庭的唯一或第二套住房。如果是个人购买的90平方米以下或以上的家庭唯一住房,分别减按1%或1.5%的税率征收契税,90平方米以下或以上的家庭第二套改善性住房,分别减按1%或2%的税率征收契税。如果是个人转让自用5年以上并且是家庭唯一生活用房取得的所得,免征个人所得税。除此之外,个人购买的住房,按房屋价格3%缴纳契税,个人转让住房按成交价1%或成交价减除房屋原值、转让过程中缴纳的税金和合理费用后的差额的20%缴纳个人所得税。

  请公众放心的是,此次新政出台,不会因家庭持有住房套数认定范围的扩大,导致大家“多跑路”,也无需提交额外的资料。个人办理纳税申报时,只需要据实向税务机关申报家庭住房保有情况,税务机关依据全市不动产登记信息,对个人申报住房保有情况进行核实,根据核实情况确定是否应该享受相应税收优惠政策。

  重庆日报:8月1日起不再执行主城区个人首次购房按揭财政补助政策,在这之前符合条件的政策对象怎么办?

  答:2008年12月,我市开始在主城区实施个人首次购房按揭财政补助政策,对个人在主城区按揭购买唯一住房并在主城区缴纳个人所得税的购房产权人,在补助年度内(从产权人购买住房并支付按揭本息的首月起算连续12个月止为一个补助年度,以后的补助年度以此连续类推),以其在主城区缴纳的个人所得税的40%为限,高于同期为所购住房支付按揭本息的,按支付的按揭本息额度给予补助;低于的,按个人所得税40%的额度给予补助。总累计补助额不超过住房总价的30%。

  需特别说明和强调的是,并不是说只要在主城区按揭购买唯一住房,就可以享受补助,而是需要同时满足三项条件:一是以按揭方式在主城区购房;二是所购住房为唯一住房;三是在主城区缴纳个人所得税。

  2016年6月,为配合去库存工作,我市将原定2017年底到期的政策进行了适当延期。为何现在就停止了,主要考虑到当前在全国房地产市场活跃的大背景下,我市尤其是主城区住宅去库存目标已基本实现,住宅市场交易活跃,且部分区域出现了阶段性供需矛盾突出、投资投机性购房增多等情况,因此原伴随去库存目标而延长执行期的个人首次购房按揭财政补助政策已不宜再继续执行,经市政府研究决定,自2018年8月1日起,我市不再执行该政策。

  对8月1日前符合条件的政策对象,我们做了过渡处理:一是8月1日前已满一个补助年度且符合相关条件的产权人,在补助年度到期后3个月内申报办理。二是8月1日前未满一个补助年度但符合相关条件的产权人,可在8月1日至10月30日申报,按补助年度内购房按揭贷款已支付月份据实办理。三是暂未取得房产证的产权人,可在8月1日至10月30日申报,产权人取得产权证后再拨付补助。相关申报资料及办理流程不变,请符合条件的补助对象在规定期限内及时到个人所得税缴纳地所在的区财政局申报办理。

  比如,某人购买住房并支付按揭本息的首月是2017年6月,并且符合补助条件,2017年6月至2018年5月就为一个补助年度,可在补助年度到期后的3个月内(也就是2018年8月31日前)进行申报。

  如果还没有取得房产证,需要在上述期限内提交资料,取得房产证并提交复印件后再拨付补助。