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买入评级]房地产行业投资策略:重点城市成交加速改善 按揭贷利率

2018-07-13 12:08

  2018 年5 月,中央层面重申坚持房地产调控目标不放松。住建部先后约谈了西安、大连、成都、太原等十余城,强调坚持调控政策的连续稳定性。随后,约谈城市作出回应,其中太原重启限购,哈尔滨、贵阳、徐州出台限售政策。与此同时,人才政策继续扩散,宜春、牡丹江、长治、达州等地先后出台落户政策。此外,公积金同样“因城施策”,政策着力点主要为最高贷款额度、首付比例及缴存年限的边际调整。

  根据房管局数据,5 月40 个重点城市成交面积同比下滑0.2%,降幅较4 月大幅收窄,分城市看,一线、三线城市同比由负转正分别上升4.8%、2.4%,二线 个百分点。推盘方面, 5 月开发商推盘力度继续加大,推盘显著放量,26 城市商品房推盘量环比4 月上涨19%,同比上涨13.1%。我们认为重点城市在限价取得一定效果的情况下,供给端预售证管控存在调整空间,尤其是下半年供货能力将进一步释放,加上房企逐步放弃价格博弈,供给或将持续改善,在当前去化率维持相对高位的情况下,将带动销售增速底部回升。

  中国指数研究院数据显示,2018 年5 月土地供需继续放量,300 城市住宅用地推出规划建面9951 万平米(环比+3%,同比+49%),成交8634万平米(环比+18%,同比+93%),成交土地出让金3324 亿元(环比+17%,同比+76%),平均溢价率31%低位抬升。各线城市市场分化,一线城市宅地市场供需同比下滑,二线城市在低基数下供需显著上升,而三线城市放量显著,带动出让金进一步上涨。

  按揭贷方面,融360 数据显示,2018 年5 月首套房利率5.60%,同比上行幅度首次收窄,按揭贷利率已经底部回升了116bp,未来上升空间或有限,资金面对于需求端的压制或将逐步缓解,板块相对PE 存在提升的基础。此外,我们认为在整体资金面依旧偏紧的情况下,龙头房企凭借销售规模优势,融资渠道以及融资成本优势将放大,资金的聚焦将导致土地端以及最终销售端集中度的持续提升,在集中度提升不可逆的情况下,龙头将具备强绝对收益机会,我们继续推荐低估值的一二线龙头,一线龙头继续推荐:招商蛇口、万科A、华夏幸福、新城控股,二线龙头推荐:中南建设、荣盛发展、阳光城、广宇发展、蓝光发展等,子领域推荐光大嘉宝和中国国贸。